ბინის შერჩევის შემდეგ გამყიდველი ხშირად ბეს ითხოვს — „რომ ბინა სხვას არ მივყიდო“. თანხას ერთ დღეში გადაიხდით, თუმცა რა ბედი ეწევა მას, წინარე ხელშეკრულების ფორმულირებაზეა დამოკიდებული. უძრავი ქონების იურისტი პრაქტიკაში ხშირად ხვდება დავებს, როცა მყიდველი ფიქრობს, რომ ბეს ორმაგად დაიბრუნებს, ხელშეკრულება კი სხვა რამეს ითვალისწინებს. ამ სტატიაში განვმარტავთ, რას ამბობს კანონი და რომელ შეცდომებს უნდა მოერიდოთ ხელმოწერამდე.
რას ითვალისწინებს კანონი ბეს შესახებ
საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 421-ე მუხლის მიხედვით, ბე არის ფულადი თანხა, რომელსაც ხელშეკრულების ერთი მხარე აძლევს მეორეს და რომლითაც ხელშეკრულების დადების ფაქტი დასტურდება. ამავე დროს, ბე ვალდებულების შესრულებასაც უზრუნველყოფს.
ძირითადი წესები ასეთია:
- ბე ჩაითვლება ფასში. 422-ე მუხლის თანახმად, ის ვალდებულებით გათვალისწინებული გადასახდელის ანგარიშში ითვლება.
- ბეს კარგავთ, თუ ვალდებულებას ბრალეულად თქვენ არღვევთ. ამ შემთხვევაში ბე რჩება მიმღებს და ჩაითვლება ზიანის ანაზღაურების ანგარიშში (423-ე მუხლის პირველი ნაწილი).
- ბე ორმაგად ბრუნდება, თუ ვალდებულება ბეს მიმღების ბრალით არ შესრულდა. ამასთან, შეგიძლიათ ზიანის ანაზღაურებაც მოითხოვოთ (423-ე მუხლის მე-2 ნაწილი).
გადამწყვეტი ბრალია. ჩვენი შეფასებით, თუ არცერთი მხარის ბრალეული დარღვევა არ დასტურდება, ბეს სანქცია არ მოქმედებს და დავა, როგორც წესი, გადახდილი თანხის დაბრუნებას ეხება.
გახსოვდეთ: წინარე ხელშეკრულება ბინას თქვენს საკუთრებად არ აქცევს. 183-ე და 208-ე მუხლების მიხედვით, ამისთვის საჭიროა წერილობითი გარიგება და საკუთრების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. გარიგების ყველა ეტაპი აღწერილია ჩვენს ბინის ყიდვის სრულ სამართლებრივ გზამკვლევში.
წინარე ხელშეკრულების 7 ხაფანგი
1. თანხას „ავანსი“ ჰქვია და არა „ბე“
ორმაგი დაბრუნების წესი კანონით ბეს ეხება. თუ დოკუმენტში მხოლოდ „ავანსი“ ან „წინასწარი გადახდა“ წერია, დავისას შეიძლება სადავო გახდეს, ვრცელდება თუ არა მასზე ბეს შედეგები. ხელშეკრულებაში პირდაპირ ჩაწერეთ, რომ თანხა ბეა.
2. ზეპირი შეთანხმება ან ერთხაზიანი ხელწერილი
ხელწერილი „ბე ავიღე“ არ განსაზღვრავს ფასს, ვადას და ბინის მონაცემებს. დავის დროს თქვენ მოგიწევთ დაამტკიცოთ, რაზე შეთანხმდით.
3. ძირითადი ხელშეკრულების დადების ვადა არ არის განსაზღვრული
ვადის გარეშე რთულია დადგენა, ვინ დაარღვია ვალდებულება და როდის. მიუთითეთ კონკრეტული თარიღი.
4. ბეს უხდით პირს, რომელიც მესაკუთრე არ არის
სანამ თანხას შუამავალს, ნათესავს ან „მესაკუთრის ნაცვლად“ მოქმედ პირს გადასცემთ, გადაამოწმეთ, ვინ არის რეგისტრირებული მესაკუთრე და აქვს თუ არა წარმომადგენელს შესაბამისი უფლებამოსილება. დეტალები იხილეთ სტატიაში უძრავი ქონების რეესტრი — რა უნდა შემოწმდეს ამონაწერში.
5. ბინა იპოთეკით ან ყადაღით არის დატვირთული
თუ ტვირთი არ მოიხსნა, გარიგება შეიძლება ჩაიშალოს. ხელშეკრულებაში ჩაწერეთ, ვინ მოხსნის ტვირთს, როდის და რა თანხით. ვრცლად: ბინის გირავნობა და იპოთეკის სამართლებრივი რისკები.
6. ბანკის უარი გათვალისწინებული არ არის
თუ ბინას იპოთეკური სესხით ყიდულობთ და ბანკი დაფინანსებას არ დაამტკიცებს, გამყიდველმა ეს შეიძლება თქვენს ბრალად მიიჩნიოს. ხელშეკრულებაში ჩაწერეთ, რომ ასეთ შემთხვევაში ბე სრულად ბრუნდება.
7. ცალმხრივი პირობები
საფრთხის ნიშანია ისეთი ჩანაწერი, როგორიცაა „ბე ნებისმიერ შემთხვევაში რჩება გამყიდველს“, ან პირობა, რომელიც პასუხისმგებლობას მხოლოდ მყიდველს აკისრებს. ასეთი პუნქტი ხელმოწერამდე უნდა შეფასდეს.
დასკვნა
ბე მაშინ გიცავთ, როცა ხელშეკრულებაში მკაფიოდ წერია მისი სახელწოდება, ოდენობა, ძირითადი გარიგების ვადა და დარღვევის შედეგები. თანხის გადახდამდე გადაამოწმეთ მესაკუთრე, ქონებაზე არსებული ტვირთები და ხელშეკრულების პირობები.
თუ ბესთან დაკავშირებული დავა უკვე დაიწყო ან წინარე ხელშეკრულების შემოწმება გჭირდებათ, მიმართეთ ადვოკატს. კონსულტაციისთვის დაგვიკავშირდით: 591 450 845.