საქართველოში მიმდინარე მიწის სისტემური რეგისტრაციის რეფორმის მიუხედავად, მესაკუთრეები ხშირად აწყდებიან ბარიერებს, რომლებიც საფრთხეს უქმნის მათ უძრავ ქონებას. ხშირ შემთხვევაში, საჯარო რეესტრის დონეზე პრობლემის მოგვარება შეუძლებელი ხდება და ერთადერთ ეფექტურ გზად სასამართლო დავა რჩება.
ძირითადი პრობლემები მიწის რეგისტრაციისას
მიწის ნაკვეთის დაკანონების პროცესში ყველაზე ხშირად გვხვდება შემდეგი სამართლებრივი ხარვეზები:
ზედდება (კადასტრული გადაფარვა): როდესაც თქვენი ნაკვეთის საზღვრები ემთხვევა მეზობლის უკვე რეგისტრირებულ ფართობს. ეს ხშირად გამოწვეულია ძველი, უზუსტო აზომვითი ნახაზებით.
დოკუმენტური შეუსაბამობა: საარქივო მასალებში, მიწის მიღება-ჩაბარების აქტებსა თუ საკომლო წიგნებში არსებული უზუსტობები (მაგ: გვარის არასწორი ჩაწერა, ფართობის სხვაობა).
თვითნებურად დაკავებული მიწა: პრობლემები კომისიებთან, რომლებიც უარს ამბობენ მიწის აღიარებაზე იმ მოტივით, რომ არ დასტურდება ნაკვეთის ფლობა 2007 წლამდე.
მესამე პირთა ინტერესები: როდესაც სახელმწიფო ან კერძო პირი სადავოს ხდის თქვენს უფლებას ისტორიულად ფლობილ მიწაზე.
სასამართლო – საკუთრების დაცვის ეფექტური მექანიზმი
როდესაც საჯარო რეესტრი აჩერებს რეგისტრაციის პროცესს ან უარს გეუბნებათ უფლების აღიარებაზე, კანონმდებლობა გაძლევთ საშუალებას მიმართოთ სასამართლოს. აი, რა ხდის ამ გზას ეფექტურს:
- ადმინისტრაციული აქტის ბათილად ცნობა
თუ საჯარო რეესტრმა ან მიწის აღიარების კომისიამ მიიღო უკანონო გადაწყვეტილება, სასამართლოში შესაძლებელია ამ აქტის ბათილად ცნობა და ორგანოსთვის ახალი აქტის გამოცემის დავალება, რაც პირდაპირ იწვევს რეგისტრაციის დასრულებას. - საკუთრების უფლების აღიარება (სამოქალაქო დავა)
მეზობლებს შორის საზღვრების დავისას, სასამართლო ნიშნავს ექსპერტიზას, რომელიც ადგენს ნაკვეთის ისტორიულ საზღვრებსა და კონფიგურაციას. ექსპერტიზის დასკვნა არის უტყუარი მტკიცებულება, რომელსაც რეესტრი ვალდებულია დაემორჩილოს. - მფლობელობის ფაქტის დადგენა
თუ არ გაქვთ საკმარისი დოკუმენტაცია, სასამართლოში მოწმეთა ჩვენებების, ფოტო-მასალისა და ორთოფოტოების (აეროგადაღებების) საფუძველზე შესაძლებელია დადგინდეს, რომ თქვენ ნამდვილად ფლობდით მიწას კანონით დადგენილ ვადებში.
იურისტის როლი: რატომ არის პროფესიული დახმარება აუცილებელი?
მიწის დავები სპეციფიკურ ცოდნას მოითხოვს, სადაც იურისტის ფუნქციაა:
სტრატეგიის დაგეგმვა: სწორი სასარჩელო მოთხოვნის ჩამოყალიბება (ხშირად არასწორი მოთხოვნა დავის წაგების მიზეზი ხდება).
მტკიცებულებების მოპოვება: საარქივო მასალების, ძველი რუკებისა და ექსპერტიზის დასკვნების პროფესიული ანალიზი.
სასამართლო წარმომადგენლობა: მოსამართლისთვის იმ სამართლებრივი ნიუანსების მიწოდება, რაც ადასტურებს თქვენს კეთილსინდისიერ მფლობელობას.
საკუთრების უფლება კონსტიტუციით არის დაცული. თუ თქვენი მიწის რეგისტრაციის პროცესი ჩიხში შევიდა, გახსოვდეთ, რომ სასამართლო არის ის ორგანო, რომელსაც შეუძლია დაავალდებულოს ნებისმიერი სახელმწიფო უწყება, აღიაროს თქვენი კანონიერი უფლება.